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买卖合同买方反悔

时间:2016-08-03 来源:唯才教育网 本文已影响

篇一:房东签约卖房又反悔,买家该如何是好?

房东签约卖房又反悔,买家该如何是好?

【案情简介】

2014年9月,邓先生与程先生签订一份房屋买卖合同,双方约定,邓先生购买程先生夫妻名下的房产,在合同签订时支付定金10万,其余款项在房屋产权变更登记完毕后3日内付清。签订合同时,程先生称妻子已经同意卖房,并全权委托其处理相关事宜,故程先生可替代妻子在合同上签字。对此,邓先生并未多想,爽快的签订合约并支付了定金。次月,程先生告知邓先生,称妻子不同意卖房,双方的交易取消。邓先生认为合同已经生效,双方应当按照合同约定履行义务。双方争执不下,邓先生遂起诉至法院,要求法院维护自己的合同权益。

【意见分歧】

本案中,邓先生能否依据合同取得房产,存在以下两种意见:其一,邓先生能够依约取得房产。程先生在签订合约时,称其能全权代表妻子,其行为构成表见代理,邓先生基于此签订合约。故双方需根据合同约定履行义务,进行房屋产权变更。

其二,邓先生不能主张房产。涉案房产系夫妻共同财产,程先生擅自替代妻子在合同上签字,属无权代理,妻子可拒绝追认合同,而达到撤销合同的目的。

【律师点评】

就本案,深圳知名合同律师马成同意第二种观点,分析如下:

一、丈夫程先生的行为不构成表见代理

表见代理是指,基于本人的过失或本人与无权代理人之间存在特殊关系,使相对人有理由相信无权代理人享有代理权而与之为民事法律行为,代理行为的后果由本人承受的一种特殊的无权代理。《合同法》第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同,相对人有理由相信行为人有代理权的,该代理行为有效。

一般房屋买卖过程中,委托人需要出具公证后的委托文书,方能认定具有代理的权限,本案中,程先生在订立合同时称,妻子已同意卖房且全权委托其处理相关事宜,但并未出示相关的委托文书,其行为很难被认定为构成表见代理,该代理行为无效。

二、程太太和邓先生有权解除合同

《合同法》第九十四条第二款规定,在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务,当事人可以解除合同。

本案中,程先生擅自处分夫妻共同财产,与邓先生订立房屋买卖合同。事后,妻子程太太拒绝追认程先生的无权代理行为,故该合同对程太太不发生效力。现程太太拒绝履行合同,致使房屋无法进行产权变更,合同目的不能实现,故合同当事人均有权解除合同。

三、邓先生有权要求赔偿损失

《合同法》第四十八条规定行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同,未经被代理人追认,对被代理人不发生效力,由行为人承担责任。《合同法》第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金

作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。

本案中,程先生的无权代理行为给邓先生造成损失,鉴于合同尚未履行,邓先生可主张相应的赔偿。根据法律规定,邓先生可适用定金罚则,主张返还双倍定金。

【相关法律】 《合同法》第九十四条 有下列情形之一的,当事人可以解除合同:

(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;

(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;

(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;

(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

(五)法律规定的其他情形。

《合同法》第四十八条 行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同,未经被代理人追认,对被代理人不发生效力,由行为人承担责任。

篇二:买家反悔不买房,可以要求返还意向金吗?

买家反悔不买房,可以要求返还意向金吗?

关键词:二手房纠纷,意向金,定金罚则,西安房产网

许正文律师按:《中华人民共和国合同法》第四条规定:“当事人依法享有自愿订立合同的权利,任何单位和个人不得非法干预。”意向金的处理不同于定金,其遵循“合同自由”原则,根据双方的约定处理。

【基本案情】

2011年3月5日,买方陈某与卖方王某签订《购房意向书》一份,意向书中约定:双方同意房价为54万元,买方须于签订意向书之日,向卖方交付意向金1万元。双方于一周后签订正式买卖合同。如出卖方违约,应双倍返还意向金,如买方违约,无权要求返还意向金。陈某于当天向王某交付1万元意向金。一周后,陈某因感觉该房屋购买价高于其他同类房屋,要求王某退回意向金,遭到王某拒绝。为此,陈某把王某告上法庭。

【律师分析】

在本案中,陈某向王某支付了购房意向金,并约定如果其违约则意向金由出卖方没收。此时意向金承担了保证陈某购买房屋的作用,陈某与王某之间的约定已经构成了一个合同。陈某没有履行购房的承诺,王某就有权没收意向金。

【法院判决】

驳回原告陈某的诉讼请求。

【律师提醒】

从法律上讲,“意向金”和“定金”是有很大区别的,但在很多的二手房买卖中,当事人不太注意其相互之间的区别。意向金只有在符合一定条件的情况下,才能起到定金罚则的作用。如果本案中,双方虽然签订了《意向书》,但并没有约定,如一方违约,意向金如何处理的情况下,那么本案的判决结果将会有很大的不同。

篇三:签订了意向书反悔不想购房了,可以退定金吗

教你一招:签订购房认购书后反悔,定金可以不扣吗? 购房时,在签订正买卖合同之前,双方经常会先签订《认购书》(或《购房意向书》),因

《认购书》的签署和履行产生的争议也不少。 认购书一般包括什么内容呢?

(1)买卖双方当事人的基本情况;(2)房屋的基本情况(如房屋位置、面积等);(3)

房屋价款计算;(4)定金;(5)签署正式买卖合同的期限、条件等。 实践中,围绕着“认购书”经常会发生各种争议和纠纷。 有很多购房者在签订《认购书》时是属于被忽悠状态的,并没确定肯定购房,只是被销

售人员忽悠得赶紧下单占位,且签约对于到期不签正式合同可能面临定金罚没的后果,销售

人员往往也不会认真提示。等签署过后回家再一思量,有些人就不再想买了,但提出不买,

开发商就会说定金不退。

那么发生这样的纠纷,该怎么处理呢?杨文战律师先带您看看法律上的规定:最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规

定:出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,

如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不

可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受

人。

第五条规定:商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条

规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认

定为商品房买卖合同。

(第五条的意思是,不管名字是什么,如果这个书面文件的内容非常完善,具备买卖合

同的主要要件,就可以当买卖合同来认定。这里的事,在本文中先不分析。) 按上述第四条的规定:如果是购房者反悔,拒不签订正式买卖合同,则不退还定金。如

果是开发商违约,无法在约定的时间内签订正式的买卖合同,则承担双倍返还定金的责任。

当然,如果有其它损失,还可能依据缔约过失责任承担其它责任的可能。 当然,同样的法律规定,不同的运用方法,还是可能产生不同的结果的。从实践来看,在购房者反悔的情况下,如果稍微懂得一点技巧,还是有可能做到合法地

规避《认购书》中的定金罚责条款。比如说,买方在签订认购书后,虽然内心反悔,但是并不表现出来,仍在约定的时间找

开发商协商签订正式《商品房买卖合同》。 一般双方还要就《商品房买卖合同》的具体条款进行协商确定,毕竟《认购书》只能确

定一些最基本的条款内容,正式的《商品房买卖合同》内容要复杂得多。如果对合同中的一

些条款买方与与开发商怎么商量也无法达成一致,导致双方无法签订《商品房买卖合同》,那

在法律上看,就符合不归责于任何一方情形了,那样就不适用定金条款了,《认购书》解除或

失效,定金原数退还。

简单说:

同样是反悔,如果直接说就是违约,定金不退; 如果以协商合同条款的姿态操作,最后以合同条款无法达成一致为由拒签,就不归责于

任何一方,定金原数退还。当然,换到开发商的角度也是如此,如果开发商想反悔,往往会在提供合同文本时对一

些条款进行苛刻的设置,让购房者无法接受。 当然,实践操作中能否实现反悔不担责的结果,还要看具体情况。所以,从保护购房者

的角度讲,签署《认购书》还是要谨慎。如果非要走这个程序,要注意两点:

第一,《认购书》一般只是预约签约的作用,建议认购书中约定的准备签约日期不要太长,

以免夜长梦多误事,一周或十天左右为宜。因为有的开发商在房屋不具备出售条件无法签订《商品房买卖

买卖合同买方反悔

合同》或《商品房预售合

同》时,往往在《认购书》中约定较长签约周期,用这个方法套取购房者的资金。 第二,在《认购书》中购房者的付款数额尽量要低一些。 虽然我们前面分析过《认购书》的法律约束力往往不是很强,但不要忘记,一旦签订《认

购书》,首先履行义务的是购房者,因为购房者往往要先交纳一定数额的定金或预付款,就算

开发商违约,购房者还要追着开发商主张违约责任,不行还要起诉,很麻烦的。 最后,我们再简单总结一下,在商品房买卖合同无法订立的情况下,如何根据不同情况

适用《认购书》中的定金罚则:

(1)如果购房者无正当理由不按《认购书》中约定的时间、地点去签约,开发商有权不

予返还定金。

(2)如果是开发商过错导致双方不能签订商品房买卖合同,开发商应双倍返还定金。

(3)双方对不能签订预售合同均无过错的,不适用定金条款,所交纳的定金应当原数退

还。比如对于认购书中未确认的其他购房合同条款,双方经协商无法达成一致,这对于买卖

双方都不视为违约,此时导致购房合同无法签订,就属于双方均无过错。篇二:买家反悔不

买房,可以要求返还意向金吗? 买家反悔不买房,可以要求返还意向金吗? 关键词:二手房纠纷,意向金,定金罚则,西安房产网 许正文律师按:《中华人民共和国合同法》第四条规定:“当事人依法享有自愿订立合同

的权利,任何单位和个人不得非法干预。”意向金的处理不同于定金,其遵循“合同自由”原

则,根据双方的约定处理。

【基本案情】

2011年3月5日,买方陈某与卖方王某签订《购房意向书》一份,意向书中约定:双方

同意房价为54万元,买方须于签订意向书之日,向卖方交付意向金1万元。双方于一周后签

订正式买卖合同。如出卖方违约,应双倍返还意向金,如买方违约,无权要求返还意向金。

陈某于当天向王某交付1万元意向金。一周后,陈某因感觉该房屋购买价高于其他同类房屋,

要求王某退回意向金,遭到王某拒绝。为此,陈某把王某告上法庭。

【律师分析】

在本案中,陈某向王某支付了购房意向金,并约定如果其违约则意向金由出卖方没收。

此时意向金承担了保证陈某购买房屋的作用,陈某与王某之间的约定已经构成了一个合同。

陈某没有履行购房的承诺,王某就有权没收意向金。

【法院判决】

驳回原告陈某的诉讼请求。

【律师提醒】 从法律上讲,“意向金”和“定金”是有很大区别的,但在很多的二手房买卖中,当事人

不太注意其相互之间的区别。意向金只有在符合一定条件的情况下,才能起到定金罚则的作

用。如果本案中,双方虽然签订了《意向书》,但并没有约定,如一方违约,意向金如何处理

的情况下,那么本案的判决结果将会有很大的不同。篇三:教你如何让开发商退还购房定金教你如何让开发商退还购房定金 一、典型案件 南京的叶女士于2014年6月份在江宁某楼盘大幅降价时看中一套商品房,当即与开发商

签订了《商品房认购协议书》,并按约定交了5万元的购房订金。但到具体签订购房合同时,

因对住房设计、居住环境、配套设施等诸多问题不满意,叶女士不想买这套房了,随即向房

产商提出了退还定金的要求,但被开发商拒绝。开发商认为:《认购书》是房地产销售的

惯例。《认购书》既赋予购房认购权,也赋予了放弃权,并非强制购买预定房。再有,开发商

已按证明单为购房人保留了所选定的房屋,且未变动房价,不存在任何过错,而购买人未在

认购书约定的时间内与开发商签订合同,属于购房者违约,根据约定,放弃购买房屋系购房

者单方违约,故无权要求返还定金,开发商有权没收定金。 双方因无法协商解决最后走上了法庭。本律师受叶女士委托在江宁开发区法庭代理了此

案。

本律师认为:《认购书》仅表明叶女士有购房意向,而非购房合同。理由有两点:

1、根据我国法律有关规定,房屋买卖契约,须经主管机关登记才有效。而《认购书》作

为一份意向书显然不需房屋土地部门备案。

2、开发商在叶女士尚未见到房屋买卖契约、协议书及补充协议的前提下,即要求其必须

签约成功,否则扣除订金,显然违背了合同订立的自愿和公平原则。本案在江宁法院开发

区法庭经审理认为:《认购书》备注栏虽有按时到指定地点办理签约、愈期视为放弃订购权、

订金不予退还之条款,但当事人叶某在双方约定期限内已多次与房屋销售人员对购房契约的

具体条款进行协商洽谈,未达成购房契约系由于双方分歧较大。故开发商在与预购方未达成

购房契约的前提下,扣留后者的购房预付款无事实及法律依据。最后,在法庭主持调解下,当事人叶某也为了能够尽快取得定金与开发商达成调解协议,

当即退还了叶女士预付的4万元定金。 本律师在办理了大量的退房、退定金的商品房预售合同纠纷案件后,总结认为:在买房

者签订商品房认购书后,如果有以下情形的,可主张解除双方签订的认购协议,并要求开发

商退还购房定金。

1、购房者为非南京户口,不能提供一年以上社保证明或者纳税凭证的,通常开发商会私

下允诺通过其他途径为买房者办理相关证明,所需费用由购房者提供且没有正规发票,这种

情形存在着银行审批贷款的风险,有许多购房者就因此而无法获得银行贷款,而开发商会将

这种风险由购房者来承担,一旦无法获得银行贷款就会不断要求购房者全额支付购房款,否

则即会没收定金或者首期款并要求购房者承担违约责任。这种情形本律师认为属于双方明知

故犯,开发商恶意诱导购房者,购房者可主张解除解除认购协议,并要求开发商退还定金。实践中各级法院也支持本律师的

上述代理意见。

关于南京限购的相关延伸:2011年2月19日,南京出台“限购令”,其中要求:对已有1套住房的本市户籍(不包

括溧水、高淳)居民家庭、能够提供1年以上(含1年)纳税证明或社会保险缴纳证明的非

本市户籍居民家庭,可新购1套住房(含新房和二手房);对已拥有2套及以上住房的本市户

籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供1年以上(含1年)本

市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭,暂停在本市市区内向其销售住房。2014年9月21日,南京发布的《关于保持我市房地产市场健康发展的通知》中,及新

版“宁七条”, 通知要求,在全市范围内即日起购房不再需要提供购房资格证明。至此,长

达3年7个月的南京限购令,正式画上了句号,南京市民购房就不再需要开具购房资格证明。但限购解除之前,有购房者因无法开具购房资格证明无法获贷,导致未能购房成功的,

依然可起诉主张解除认购协议,并要求开发商退还定金。

2、购房者对小区周边环境了解不够,开发商也明知却不事先主动履行告知义务,导致签

订认购书并缴纳定金后,购房者要求退还定金。可主张开发商未履行合同的附随义务,在协

议签订中未尽诚信义务,解除合同,退还定金。

3、签订认购书后,双方经协商无法就正式《商品房买卖合同》的主要条款达成一致,可

要求解除认购协议,退回定金。本律师根据相关法律认为:认购书只是对整个购房合约的基

础性约定,通常只有房屋信息,面积,价格、超过约定时间不签订合同定金没收等条款,对

于其他很重要的诸如交房条件、交房时间、违约责任等待根本没有约定,因此只要购房者履

行了后期的《商品房买卖合同》的磋商义务,即可根据最高人民法院《关于审理商品房买卖

合同纠纷案件适用法律若于问题的解释》第四条的规定,因不可归责于当事人双方的事由导

致商品房合同无法达成一致,双方无法签订正式商品房买卖合同的,应当解除商品房认购协

议,定金予以退回。此种情形,本律师在办案实践中最为常见,也为法院经常采用。近来,有很多购房人打电话咨询,说在交定金时售楼小姐承诺的很好,可当签订正式合

同时,在合同上却没有以前的承诺,当提出要求补充合同内容或不行要求退定金时,售楼小

姐往往说合同不能改,定金也不退,购房者很是无奈。寻求律师帮助。本律师通过实践代理,提供下面解决方法,仅供大家参考:首先,在交定金时,要求看正式合同文本,要看已填写完毕的合同样本,最好是别人签

过的合同,看有无他们的承诺内容,如没有,就是存在开发商虚假宣传,这是决定交不交定

金的问题。 这样做完全符合法律的规定。如果售楼小姐说自己作不了主,需要请示再答复时,要求

售楼小姐更改签订定金合同中签正式合同日期,以后再来再说。如果售楼小姐即不同意更改

也不退定金时,当天直接到市消费者协会投诉,保留来交涉情况证据,将来一旦诉讼解决,

这就是有力证据,打官司也不怕了。到目前为止,涉及到定金的法律规定有下: 《合同法》、《担保法》、《担保法司法解释》、《商品房买卖合同纠纷司法解释》。部门规章

有:《商品房销售管理办法》等。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条 对定金问题规定如下:给付定金的一方不履

行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定

金。

《中华人民共和国担保法》第八十九条 当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的

担保。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定

的债务的,应当双倍返还定金。《中华人民共和国担保法司法解释》第六部分第一百一十五条 当事人约定以交付定金作

为订立主合同担保的,给付定金的一方拒绝订立主合同的,无权要求返还定金;收受定金的一

方拒绝订立合同的,应当双倍返还定金。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第四条 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同

担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处

理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返

还买受人。

另外,建设部的《商品房销售管理办法》规定:“符合商品房销售条件的房地产开发企业,

在订立商品房买卖合同之前,向买受人收取预订款性质费用的,订立商品房买卖合同时,所

收费用应当抵作房价款,当事人未能订立商品房买卖合同的,房地产开发企业应当向买受人

返还所收费用”。篇四:不想买房了购房定金能退吗 不想买房了购房定金能退吗,交了定金又不想买了怎么办 2013-07-25建筑房地产法律

服务团队不想买房了购房定金能退吗,交了定金又不想买了怎么办

一、购房定金可以退吗,怎么才能要回购房定金? 《中华人民共和国担保法司法解释》第六部分第一百一十五条规定:当事人约定以交付

定金作为订立主合同担保的,给付定金的一方拒绝订立主合同的,无权要求返还定金;收受

定金的一方拒绝订立合同的,应当双倍返还定金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规

定:出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,

如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不

可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受

人。 因此,购房定金是可以退的,但是购房者想要回购房定金必须符合法律规定的条件。因

购房者的原因未能订立预售合同的,购房者无权要求返还定金。对开发商来说,如为追求更

高的经济利益而与他人订立预售合同;未取得预售许可证之前即与购房者签订预售合同;未

告知购房者在支付定金前商品房已存在查封、抵押等事实,则开发商应当双倍返还定金。因

不可归责于开发商和购房者的事由主要有,如双方就预售合同的主要条款不能协商一致或出

现不可抗力等情况,导致预售合同未能订立的,则开发商应当将定金返还买受人。

二、不想买房了定金能退吗,买房交了定金又不想买了咋办? 根据《民法通则》、《合同法》及《担保法》的有关规定,“购房定金”是一种为了缔结合

同或履行合同而采取的一种担保形式。按照上述法律规定,不想买房了定金能不能退还,要

看具体的情况:

1、如果开发商不具备商品房销售资格的,那么不想买房的话,定金可以退回。我国《商

品房销售管理办法》第22条规定:不符合商品房销售条件的,开发商不得销售商品房也不得

收取任何预订款性质的费用。因此,如果商品房不符合销售条件,而购房者已经交纳了“定

金”,那么无论双方是否约定“定金”退还事项,开发商都应无条件退还定金给购房者。

2、如果不想买房是因为开发商存在欺诈等行为,或者双方在签订购房合同时对合同条款

协商不下,那么在这种情况下,开发商也是应当退还购房定金。

3、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第

4条的规定,因不能归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖方也

是应当返还定金的。比如,由于发生了不可抗力导致购房者无力支付房款,那么也可以要求

退回定金。

以上就是对“不想买房了定金能退吗”“买房交了定金又不想买了怎么办”所作的解答。

总之,在签订认购书并交纳定金以后,如果不想买房的话,定金一般是不能退还的。但是,

如果存在正当理由,要求开发商退还购房定金也不是没可能的。当然,对于不想买房又想要

回定金这种情况,当事人常常都只能通过起诉才能解 决。如果购房者想要回购房订金,那就必须证明不买房的理由是正当的,这时您不妨多

多联系律师,让他们帮您出谋划策,这肯定有助于您更顺利地要回购房定金。篇五:买房最

终想反悔 如何找开发商退回定金买房最终想反悔 如何找开发商退回定金?2012年08月24日18:18腾讯论坛我要评论(0) 字号:t|t

对于目前在房地产买卖合同交易过程当中,开发商或中介公司要求买房人先交定金再签

订正式商品房买卖合同的做法导致的众多买房人定金不能退回的问题,引起众多已购房者的

愤怒,也引发了准备购房者的担心与疑虑。那么对于购房定金问题,到底应该如何做,对购

房定金问题法律又是如何规定的,购房定金什么情况下能退,什么情况下不能退,如果定金

能退,那么用什么方式退?怎么样将不能退的定金退回?这些问题在今天购房课堂中我们都

会为大家一一解答。

一、定金能不能退

目前开发商在与买受人签正式商品房买卖合同之前一般都通过认购、订购、预定等方式